意外に費用が掛かって大変？不動産投資は費用のコントロールが重要

様々なメリットがある不動産投資ですが、それには費用も掛かります。今回は不動産投資の収益計算の概要についてご説明します。

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不動産取得にかかる費用

不動産を取得する際には不動産業者の仲介手数料、不動産の登記費用、そして不動産取得税がかかります。
不動産取得税は取得後数か月と忘れた頃にやってくるので注意が必要です。

不動産運用にかかる費用

不動産を運営するうえで、管理を管理会社に委託するので管理費用として賃料の5%程度がかかります。その他ワンルームマンションの場合は修繕積立金等がかかりますし、1棟投資の場合は共有部分の光熱費もかかります。
管理していれば修繕が必要になり、その修繕費等がかかりますので、その費用も考慮に入れなければなりません。修繕費は新築で少なく、築が古くなれば増加していきます。
その他にも入居者の募集に広告費用が掛かる場合もあります。
不動産を取得していると毎年固定資産税がかかります。固定資産税は自治体が発行する課税証明書で確認できます。
さて、上記の費用のうち、修繕費や共有部分の管理費用と固定資産税、そして借入金の返済が固定費、それ以外は変動費と言えます。

目に見えない費用

さて、不動産投資はお金の流れ（キャッシュフロー）は以下の式で計算できます。

キャッシュフロー＝賃料収入-(管理費用＋固定資産税＋諸費用＋借入金返済)

不動産投資の場合はキャッシュフローが所得とは限りません。税金がかる所得は下記の式で計算されます。

課税所得＝キャッシュフロー＋元本返済相当額-減価償却費

元本返済相当額は借入金のうち元本の返済にかかる費用です。税法上、これは費用ではありません。借金を返済しても借入金が減った分自分の純資産が増加しているからです。
減価償却費は建物の劣化分を毎年計上する経費で、実際にお金の動きはありませんが、あなたの資産が経年劣化で減少しているのでそれを計上している費用です。